Принудительный выкуп доли (чаcть I)

Положениями п. п. 1, 2, 3 ст. 252 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. В силу пункта 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В соответствии с абзацем вторым п. 4 той же статьи выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

«По смыслу приведенных положений закона принудительный выкуп у участника общей долевой собственности его доли вместо выдела его доли в натуре возможен лишь при наличии совокупности трех условий: незначительности этой доли, невозможности ее выдела в натуре и отсутствии существенного интереса в использовании общего имущества» - апелляционное определение Московского городского суда от 16 января 2013 г. по делу N 11-1092.

Согласно п. п. 36, 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности с представленными сторонами доказательствами, подтверждающими, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.). Суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

 «Закрепляя в п. 4 ст. 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности» - апелляционное определение Московского городского суда от 18 декабря 2012 г. по делу N 11-31466.

 В ст. 252 ГК РФ закреплен общий принцип, который предполагает необходимость достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, или выдела доли имущества одного из них и правильно учел, что ни истец, ни ответчик в спорной квартире не зарегистрированы и постоянно в ней не проживают.

«Удовлетворяя заявленные М.Н.П. исковые требования в части, суд указал на то, что за М.Н.П. должно быть признано право собственности на 1/8 долю спорной квартиры, а М.Б.П. подлежит исключению из числа собственников данного жилого помещения, при этом, суд исходил из того, что на долю М.Б.П. в спорной квартире приходится 8,975 кв. м жилой площади; тем самым, реально выделить указанную долю М.Б.П. в квартире невозможно по причине отсутствия комнаты, соответствующей жилой площади, приходящейся на его 1/8 долю спорной квартиры; 1/8 доля М.Б.П. в спорной квартире является незначительной; более того, у М.Б.П. отсутствует реальный интерес к пользованию спорной жилой площади по ее назначению, и отсутствует реальная возможность такого пользования и выдела его доли в натуре; также у М.Б.П. имеется другое постоянное место жительства» - кассационное определение Московского городского суда от 29 ноября 2012 г. N 4г/2-10341/12

Исходя из норм действующего законодательства выдел участнику общей собственности на жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

Объектом права собственности является квартира в целом, а комната составляет ее часть, то есть долю в общем имуществе, которая может быть выделена в натуре исключительно при условии, что если возможно устройство по сути самостоятельных квартир.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 252 ГК РФ юридически значимым для дела обстоятельством является наличие технической возможности реального раздела недвижимого имущества, принадлежащего сторонам на праве общей долевой собственности, с учетом его состояния и характеристик, а также соразмерности ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, а также, если доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Наличие технической возможности реального раздела недвижимого имущества, принадлежащего сторонам на праве общей долевой собственности с учетом его состояния и характеристик, а также соразмерность ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, являются значимыми обстоятельствами.