Раздел квартиры в натуре

автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

Квартиры часто имеют нескольких собственников, т.е. находятся в долевой собственности. Ввиду этого, возникает вопрос – может ли режим долевой собственности на квартиру быть прекращен вследствие раздела квартиры? Т.е. каждый из долевых собственников станет собственником комнаты как самостоятельного объекта права. 

В соответствии со ст.16 ЖК РФ изолированная комната – это самостоятельное жилое помещение. В коммунальных квартирах наниматели комнат приватизируют комнаты, которые находятся в гражданском обороте как обособленные жилые помещения.

Логично предположить, что нет препятствий для выдела доли в натуре, т.е. долевой собственник вправе потребовать выдела в натуре своей доли, которая по размерам соответствует комнате в квартире. В п.2 ст.252 ГК РФ предусмотрено такое право долевого собственника: «участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества» Последствие такого выдела – режим долевой собственности прекращается, и собственник доли в квартире превращается в собственника отдельной комнаты в квартире.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» содержат следующие разъяснения: «12. Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой». 

Как видно, что решающее значение имеет техническая возможность выдела в натуре подсобных помещений и оборудование отдельного входа, по сути, оборудование отдельной квартиры. При возникновении споров целесообразно обратиться за юридической помщью к адвокату по жилищным спорам и спорам по недвижимости.

Нужно учесть, что при выделе в натуре жилого помещения (комнаты)  собственник может не ставить вопрос о выделе в натуре доли в общих помещениях квартиры, которые могут не изменить своего правого режима и остаться в общей долевой собственности после раздела квартиры.

Цель долевого собственника – выдел в натуре жилого помещения, которое формально уже выделено и находится в самостоятельном пользовании заинтересованного в выделе собственника. Правовое последствие выдела в натуре приобретение права собственности на самостоятельный объект имущества изолированную комнату. 

Судебная практика не допускает раздела в натуре квартиры. Раздел в натуре возможен лишь в отношении частного дома. Интересно отметить, что ст.127 ЖК РФ допускает раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива: «1. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения».

Как видно, основное условие – наличие изолированных жилых помещений (комнат), о создании отдельного входа и выделе в натуре доли в подсобных помещениях не упоминается. Пленум Верховного Суда СССР Постановлении от 11 октября 1991 г.  разъяснил, что при вынесении решения о разделе жилого помещения суд обязан учитывать размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры.

В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. Согласно ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании положений ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

В силу ст. 20 ГК РФ местом жительства гражданина признается место его постоянного или преимущественного проживания. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.