Дарение квартиры (часть I)

автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

Согласно п.1 ст.574 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

Как видно, дарение, в том числе и недвижимости – это безвозмездная сделка, которая предполагает переход права собственности на недвижимое имущество без каких-либо встречных предоставлений и условий.  Распространены случаи, когда договор дарения прикрывает договор купли-продажи недвижимого имущества. Это притворная сделка. В этом случае договор дарения признается в суде недействительным и применяются последствия недействительности сделки.  Также для недействительности договора дарения в суде применяются нормы ст. 177 ГК РФ. 

Для оспаривания договора дарения необходимо подготовить серьезную доказательственную базу, т.к. каждая сторона обязана доказать те обстоятельства в основание которых она ссылается – ст.56 ГПК РФ. В противном случае в иске будет отказано: «…истец В. в соответствии с положениями ст. ст. 12, 56, 57 ГПК РФ не представил доказательства с безусловностью свидетельствующие о том, что на момент заключения договора дарения он не понимал значение своих действий и не мог руководить ими. Доказательства того, что договор заключен В. под влиянием заблуждения, также представлено не было. В ходе рассмотрения дела суд не установил обстоятельства, с очевидностью свидетельствующие о том, что со стороны дочери истца - ответчика М.Н.А. имело место умышленное введение стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, а также обман» (определение Московского городского суда от 14 января 2013 г. по делу N 11-0945).

Исходя из многочисленной судебной практики, суды нечасто признают договор дарения недействительной сделкой в силу имеющихся в договоре дарения всех существенных условий (ст. 432 ГК РФ), которыми являются: предмет договора, то есть вещь, передаваемая дарителем одаряемому в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 574, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

В силу пункта 2 статьи 576 Гражданского кодекса Российской Федерации дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 253 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (пункт 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, суду при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, следовало установить наличие или отсутствие полномочий у другого участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которые возникают у этого участника в случае согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки.

Также нужно установить наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.

"Сделка не повлекла наступление каких-либо правовых последствий для С.А.Б., из материалов дела не усматривается, что оспариваемая сделка представляла имущественный интерес для ответчика, так как свои права собственника квартиры он не осуществлял, фактически во владение спорным имуществом не вступал, обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг не исполнял, безразлично относился к тому, что в квартире проживает истец, не ставил вопрос о снятии его с регистрационного учета.

При таких обстоятельствах формальное подписание сторонами договора дарения акта приема-передачи, государственная регистрация договора дарения и перехода права собственности не могли свидетельствовать о том, что его стороны были намерены создать соответствующие указанной сделке по отчуждению жилого помещения правовые последствия" - Апелляционное определение Мурманского областного суда от 10.03.2016 N 33-831/2016