Дарение квартиры (часть II)

автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

В другом случае суд отказался признавать договора дарения квартиры недействительной сделкой по причине того, что за дарителем сохранилось право пользования квартиры, указав, что «то обстоятельство, что оспариваемый договор содержит положение о сохранении за истцами права пожизненного проживания в квартире не может служить основанием для квалификации указанного договора как договора пожизненного содержания с иждивением и признания договора дарения ничтожной сделкой, поскольку собственник жилого помещения в соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК Российской Федерации вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, в связи с чем, волеизъявление ответчиков, как собственников спорного жилого помещения, на сохранение за истцами права пользования данным помещением, не свидетельствует о возмездном характере договора и о наличии существенных условий договора пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, договор дарения не содержит условие, обязывающее истцов сняться с регистрационного учета в квартире после перехода права собственности к ответчикам, в связи с чем гарантийное обязательство не может расцениваться в качестве встречной передачи права. При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания спорного договора дарения недействительным» (определение Санкт-Петербурского городского суда от 13 ноября 2012 г. N 33-15670/2012).

Исковые требования о признании договора дарения недействительной сделкой были удовлетворены ввиду следующего. «Разрешая заявленный спор и установив, что дарение спорной квартиры М. носило возмездный характер, намерений при жизни передать квартиру, которая являлась единственным помещением, пригодным для проживания, истица не имела, после оформления договора дарения продолжала проживать в квартире, нести за свой счет бремя содержания жилья, обращение в суд последовало после того, как она узнала о намерении ее дочери М. продать квартиру, суд применительно к названным положениям закона пришел к верному выводу о недействительности сделки дарения.

Выводы суда о наличии встречных обязательств М., о заключении сделки дарения под условием, об отсутствии у одаряемого права распоряжения квартирой до смерти дарителя, подтверждены представленными доказательствами и ответчицей не оспаривались. Разрешая дело, суд обоснованно счел возможным признать договор дарения недействительным также и по основаниям ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истица с учетом возраста, состояние здоровья и образования, заблуждалась относительно существа сделки и ее последствий.

Установив данные обстоятельства и оценив в совокупности представленные доказательства, суд в соответствии с положениями статей 166, 167, 168, 170, 178, 572 ГК РФ пришел к правильному выводу о недействительности сделки и о применении последствий ее недействительности» (определение Омского городского суда от 24 октября 2012 г. по делу N 33-6640/2012).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

При этом, по смыслу указанной нормы, заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Перечень случаев, имеющих существенное значение, приведенный в данной норме права, является исчерпывающим. Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.

Под заблуждением относительно природы сделки понимается несоответствие достигнутого результата той цели, к которой стремился, и которая имелась в виду участником, действовавшим под влиянием заблуждения. Иными словами, вместо одной сделки, которую желала заключить одна из сторон (например, вместо договора пожизненного содержания с иждивением), стороны в действительности совершили иную сделку (например, договор дарения). Природа (характер) сделки - это совокупность признаков, позволяющих отличить один тип сделки от другого.

Как видно, оспорить договор дарения не так-то просто. Поэтому, нужно быть очень внимательным при заключении договоров с жилыми помещениями и, прежде чем, вступать в сделки с жилыми помещениями необходимо обратиться к адвокату с целью выяснения природы сделки и юридических последствий, возникающих из сделки.

Согласно части 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исходя из содержания указанной правовой нормы, распоряжение по взаимному согласию всех сособственников имуществом, находящимся в их долевой собственности, не затрагивает права каждого сособственника по своему усмотрению произвести отчуждение своей доли любым законным способом, и при этом согласие другого сособственника на отчуждение доли не требуется.

Единственным требованием, которое должно быть выполнено при возмездном отчуждении объекта долевой собственности, является соблюдение правила преимущественной покупки.

Однако при совершении безвозмездной сделки правила о преимущественном праве покупки, предусматривающие необходимость извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, не применяются.

Из части 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор дарения является безвозмездной сделкой.