Публикации

Добросовестный приобретатель

Закон предоставляет собственнику право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Из указанного права предусмотрено исключение: у добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано только, если оно безвозмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Важно определить, какое лицо в данном случае может быть признано добросовестным приобретателем. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Необходимо иметь в виду, что признание добросовестным приобретателем возможно только в качестве возражения против иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Невозможно предъявление самостоятельного иска о признании добросовестным приобретателем или заявления об установлении факта добросовестного приобретения. Указанная позиция поддерживается в Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010г.

Применительно к истребованию недвижимого имущества в постановлении Пленума ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010г. выражена позиция, согласно которой приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Такая позиция связана с открытостью сведений ЕГРП и возможностью у лица при совершении сделки проявить должную осмотрительность и проверить наличие зарегистрированных прав на недвижимость.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем (постановление Пленума ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010г).

Добросовестным может быть только приобретатель, получивший имущество от неуправомоченного отчуждателя. Если имущество приобретено от собственника, даже по ничтожной сделке, положения о добросовестном приобретателе не применяются. Например, Верховный суд РФ в определении от 13.11.207г. № 59-В07-4 указал, что, исходя из толкования статей 166, 167 ГК РФ добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника этого имущества.

Чтобы быть признанным добросовестным приобретателем, ответчик должен доказать, что принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, в частности потребовал документы, на основании которых отчуждатель приобрел право собственности, запросил уполномоченные органы о зарегистрированных правах.

Об осведомленности о приобретении имущества у неуправомоченного отчуждателя могут свидетельствовать различные обстоятельства, в том числе родственные связи, трудовые или дружеские отношения отчуждателя с приобретателем. Явно заниженная цена также может свидетельствовать о недобросовестности приобретателя.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

В определении от 04.10.2011 N 81-В11-4 верховный суд пришел к выводу о добросовестности приобретателей с учетом того, что мена принадлежащей истцам на праве собственности спорной квартиры на жилой дом и земельный участок была осуществлена в результате действий самих собственников, то есть по их воле. Поскольку владение утрачено в результате действий самих владельцев, направленных на мену имущества, последнее считается выбывшим из владения этих лиц по их воле, если не доказано иное.

В качестве примера выбытия имущества помимо воли собственника можно привести изъятие имущества на основании решения суда. Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», имущество, изъятое у собственника на основании решения суда, принятого в отношении этого имущества, но впоследствии отмененного, считается выбывшим из владения собственника помимо его воли.

Важным с практической точки зрения является разрешение ситуации, когда на стороне приобретателя образуется множественность лиц. Указанные лица являются соответчиками по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Каждый из ответчиков может доказывать добросовестность приобретения имущества, но у каждого будут свои доказательства и может сложиться ситуация, когда один из приобретателей доказал свою добросовестность, а остальные нет. В постановлении Пленума Верховного Суда РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010г. выражена позиция, что в данном случае иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению, если хотя бы один из приобретателей не является добросовестным.

Таким образом, при совершении сделки приобретатель должен заранее проявить должную осмотрительность, проверить документы, подтверждающие права на имущества и полномочия сторон. В случае оспаривания сделки и предъявления иска об истребовании имущества сторонами (собственником и добросовестным приобретателем) должны быть подтверждены все обстоятельства - в том числе воля сторон, осведомленность сторон о сделке. Только при предоставлении необходимых и достаточных доказательств возможна эффективная защита нарушенного права.

 
Адвокаты Москвы

Адвокаты по гражданским делам

Адвокаты по арбитражным делам

Адвокаты по уголовным делам