Наем комнаты в коммунальной квартире

автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

Согласно ст.15 ЖК РФ: «2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования))». В соответствии с положениями ст.16 ЖК РФ изолированная комната в квартире является  жилым помещением.

Собственник имущества согласно ст.209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом».  Следовательно, собственник комнаты вправе, в том числе, передать в наем (аренду, предоставить в безвозмездное пользование) свою комнату в коммунальной квартире.

Возникает вопрос – нужно ли получить согласие у соседей-собственников по коммунальной квартире на реализацию данного права, т.е. ограничено ли право собственника комнаты?

 Прежде всего, нужно отметить, что комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире, поэтому, распоряжение комнатой происходит по воле собственника.

Комната – это часть квартиры согласно ст.15 ЖК РФ: «4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире».

В данном случае комната понимается как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты и квартиры как части и целого. Комната в квартире может быть отдельным объектом права частной собственности.

 Таким образом, если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом.

Т.е. собственник комнаты вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем (предоставлять в безвозмездное пользование, аренду) или нет, позиция соседей по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе.

В ч.5 ст.42 ЖК РФ установлен перечень ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире, причем, данный перечень является закрытым и расширительным толкованию не подлежит.

В ЖК РФ и ГК РФ не установлено обязанности собственника комнаты в коммунальной квартире получать согласие у другого собственника (нанимателя) соседней комнаты в квартире  для заключения договора найма в отношении своей комнаты.

В соответствии и со ст.1 ГК РФ «Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства».

Между тем, нужно обратить внимание не следующее.   Жилищный кодекс  РФ установил, что общее имущество (общие места пользования) в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат.

Согласно ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире)».

Это означает, что наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности. Будет ли это означать, что  такое положение вещей создаст необходимость получать  согласие соседей на пользование данным имуществом? Будет ли это означать, что отсутствие согласия  сделает невозможным передачу в наем комнаты?

Нет, согласие (несогласие) соседей на пользование общим имуществом в квартире не имеет правового значения для передачи в наем комнаты. Если рассуждать по-другому, то  и квартиру невозможно сдать при отсутствии согласия остальных жильцов дома.

Общее имущество дома в силу ст.36 ЖК РФ (лестничная клетка, лифты, ступеньки, чердаки, часть земельного участка под домом и т.д.) находится в общей долевой собственности жильцов - собственников квартир.

Прежде всего, нужно исходить из следующего. В наем предоставляется комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире.

Общее же имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст.42 ЖК РФ: «3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».

Значит, общее имущество в квартире –  это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.

Согласно ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное».

Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».

Таким образом, собственник комнаты вправе заключить договор найма, безвозмездного пользования, аренды комнаты без получения согласия собственника (нанимателя) другой комнаты.