Налог от продажи имущества (часть II)

автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

 В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.

Соответствующий вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 руб.; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ в редакции Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 382-ФЗ)).

Вместо применения вышеуказанного порядка налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Статья 217.1 НК РФ введена Законом N 382-ФЗ.

Согласно п. п. 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В случаях, не указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Отметим, что действие ст. 217.1 НК РФ, как и п. 17.1 ст. 217 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ в редакции Закона N 382-ФЗ, распространяется только на объекты недвижимости, приобретенные в собственность после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ) (Письма Минфина России от 09.04.2015 N 03-01-11/20231, от 30.12.2014 N 03-04-05/68684).

Вопрос предоставления имущественного налогового вычета при продаже физическим лицом нежилого помещения рассматривается Письмом Минфина России от 23.12.2013 N 03-04-07/56593 (направлено Письмом ФНС России от 14.01.2014 N БС-4-11/231). Как следует из документа, в случаях, когда объектом гражданско-правового договора купли-продажи является нежилое помещение, налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 250 000 руб. В Письме Минфина России от 15.03.2013 N 03-04-05/4-232 также содержится указание на то, что в целях налогообложения нежилые помещения подпадают под понятие "иное имущество".

Статья 211 НК РФ устанавливает особенности определения налоговой базы по НДФЛ при получении физическими лицами доходов в натуральной форме от организаций и индивидуальных предпринимателей. Так, п. 1 предусмотрено, что при получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 105.3 НК РФ. Действие указанной статьи НК РФ не применяется к случаям получения физическим лицом доходов в натуральной форме от другого физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем. В этом случае налоговая база по НДФЛ определяется по общему правилу, установленному НК РФ. Цены, применяемые сторонами сделки, признаются рыночными для определения налоговых последствий, пока не доказана их взаимозависимость по основаниям, указанным в ст. 105.1 НК РФ, и возможность оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц.

Кроме того, Минфин России в Письме от 22.04.2016 N 03-04-05/23399 также руководствуется стоимостью, указанной в договоре мены, а при ее отсутствии в договоре - рыночной стоимостью обмениваемой квартиры. При этом рыночная стоимость обмениваемой квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ дата фактического получения дохода в натуральной форме определяется как день передачи доходов в натуральной форме.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 и пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ самостоятельно производят исчисление и уплату НДФЛ физические лица, получившие доходы, в частности, от продажи квартир, принадлежащих этим лицам на праве собственности менее трех лет (применительно к объектам недвижимости, приобретенным ранее 01.01.2016).

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ дата фактического получения дохода в натуральной форме определяется как день передачи доходов в натуральной форме.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 и пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ самостоятельно производят исчисление и уплату НДФЛ физические лица, получившие доходы, в частности, от продажи квартир, принадлежащих этим лицам на праве собственности менее трех лет (применительно к объектам недвижимости, приобретенным ранее 01.01.2016).