Обращение взыскания на предмет ипотеки (квартиру) часть I

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. Между тем, в силу п.2 ст.7 закона «Об ипотеке» участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

По  общему правилу взыскание обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 закона «Об ипотеке» допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной.

В соответствии со ст. 52 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством РФ. Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 5.1 Постановления N 10-П от 26.05.2011 года "О проверке конституционности положений пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 1 Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации", статьи 28 1 статьи 33 и статьи 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прямо указал, что спор об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество не является спором о правах на это имущество, поскольку его предмет - осуществление действий, результатом которых должна быть передача денежных средств (статья 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

«Требование об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке не носит виндикационного либо негаторного характера; права на недвижимое имущество не оспариваются. Следовательно, правила об исключительной подсудности, когда споры рассматриваются лишь по месту нахождения имущества или земельного участка, к ним неприменимы»  - апелляционное определение Московского городского суда от 28 января 2013 г. по делу N 11-2865/13.

Иск об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество носит обеспечительный характер и не является спором о правах на такое имущество, так как связан с разрешением вопроса о преимущественном получении кредиторами залогодателя удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами должника, которому принадлежит это имущество. Поэтому подсудность заявленного спора регулируется правилами территориальной подсудности, которая может быть изменена по соглашению сторон в соответствии со статьей 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту - Федеральный закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.