Публикации

Обращение взыскания на предмет ипотеки (квартиру) часть II

В ст. 53 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлены меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц при обращении взыскания на предмет ипотеки:

• при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности, предусмотренной пунктом 4 статьи 46 настоящего Федерального закона.

• если из материалов дела об обращении взыскания на заложенное имущество видно, что ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле.

• лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненного пользования и другие права), вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

Такие лица относятся в процессе к категории третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 43 ГПК РФ), они могут вступить в дело на стороне ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда. О вступлении в дело третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, выносится определение суда.

В п.1 ст.54.1 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлены случаи отказа в обращении взыскания на заложенное имущество. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается:

• если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

• если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Между тем, нужно учитывать, что отказ в обращении взыскания по основанию п.1 ст.54.1 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

В силу п.5 ст. ст.54.1 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; или предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Данное заявление должно быть сделано залогодателем (должником по кредиту) в суде с предоставлением документов, подтверждающих наличие уважительных причин. 

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников в праве. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Применительно к настоящему спору иное установлено ст. 35 Семейного кодекса РФ, согласно которой согласие второго супруга предполагается. Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, в данном случае ипотека возникла в силу закона. Договор ипотечного займа в установленном порядке не признан недействительным, также следует учесть, что данный договор не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов, поскольку его предметом является обеспечение обязательств по договору займа.

Заключая договор ипотечного займа А.В. не распорядился каким-либо нажитым совместно в браке с А.Л. имуществом, а лишь принял на себя долговое обязательство, обеспеченное ипотекой.

Таким образом основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество отсутствуют.

Апелляционное определение Московского городского суда от 14.03.2016 по делу N 33-4419/2016

Адвокаты Москвы

Адвокаты по гражданским делам

Адвокаты по арбитражным делам

Адвокаты по уголовным делам