Публикации

Понуждение к заключению основного договора

При совершении сделок с недвижимостью (в первую очередь при купле-продаже) часто прежде, чем заключить основной договор, стороны заключают предварительный договор.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Важно понимать, что заключение предварительного договора само по себе не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В определении от 04.07.2011 по делу № 33-20647 Московский городской суд признал правомерность отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на нежилое помещение, так как на основании предварительного договора право собственности на нежилое помещение не возникает и возникнуть не может, а в случае необоснованного уклонения ответчика от заключения договора право истца подлежит защите в ином порядке - путем обращения в суд с требованиями о понуждении заключить основной договор.

Такое право установлено в соответствии с п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ.

Понуждение к заключению договора в данном случае не противоречит принципу свободы договора, так как при заключении предварительного договора стороны уже согласовали условия будущей сделки и приняли на себя обязательства, связанные с ее заключением.

В определении от 23.11.2010 № 58-В10-7 Верховный Суд РФ приходит к выводу что ответчик, заключивший с истцом предварительный договор купли-продажи комнаты, уклонился от подписания основного договора купли-продажи жилого помещения, обязательство, предусмотренное предварительным договором, прекращено не было, в связи с чем истец вправе требовать понуждения к заключению договора купли-продажи комнаты на указанных в нем условиях.

При разрешении вопроса о возможности понуждения к заключению договора нужно помнить, что основной договор  должен быть заключен в срок, указанный в договоре (если договор не содержит такого условия - в течение года с момента заключения предварительного договора).

В определении от 15.03.2005 № 78-В04-45 Верховный Суд РФ посчитал правильным вывод суда первой инстанции, что предварительный договор на момент возникновения спора прекратил свое действие, поскольку в течение года истец не направил ответчику предложение о заключении основного договора.

В предварительном договоре обязательно должны быть согласованы существенные условия основного договора. Применительно к продаже недвижимости это предмет договора и цена. 

Предмет договора должен быть четко определен. Недостаточно указать только адрес объекта, необходимы данные определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, в предварительном договоре купли-продажи квартиры, должны быть указаны, адрес, кадастровый номер объекта, общая и жилая площадь помещений, этаж, на котором расположена квартира.

Если предмет договора не согласован, он считается незаключенным. Следствием этого будет отказ в удовлетворении требования о понуждении к заключению договора.

В определении от 22.09.2011 по делу № 33-30169 Московский городской суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, так как предварительный договор не содержит условий, позволяющих определить предмет основного договора.

Таким образом, еще на момент заключения предварительного договора необходимо четко определить его предмет и основные условия. После заключения договора важно не пропустить установленный срок для предъявления требования о заключении основного договора. Несоблюдение указанных правил влечет невозможность понуждения к заключению договора.

 
Адвокаты Москвы

Адвокаты по гражданским делам

Адвокаты по арбитражным делам

Адвокаты по уголовным делам