Раздел земельного участка (часть II)

автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

Если земельный участок застроен, то раздел такого земельного участка затрагивает судьбу расположенных на нем построек, поэтому требование о разделе земельного участка может быть заявлено только после прекращения права общей собственности на строение либо одновременно с ним. Если строение невозможно разделить в натуре, то не могут быть удовлетворены исковые требования о разделе дома и земельного участка. 

Между тем, это не исключает возможности определения порядка пользования земельным участком. В отличие от раздела (выдела) земельного участка определение порядка пользования земельным участком не зависит от его размера, числа совладельцев и вида прав на земельный участок. При определении порядка пользования земельным участком каждой из сторон передается конкретная часть земельного участка, однако земельный участок остается неразделенным и право общей собственности на него не прекращается. При определении порядка пользования необходимо провести на землеустроительную экспертизу, отдавая предпочтение тому варианту, который в наибольшей степени учитывает долевое соотношение сторон в праве собственности или сложившийся порядок пользования земельным участком, возможность проезда либо прохода каждым из совладельцев к занимаемым частям дома и подсобным постройкам и другие требования.

Споры по границам земельного участка часто возникают, потому что многие земельные участки вообще не поставлены на кадастровый учет либо поставлены на кадастровый учет декларативно, когда их границы в соответствии с требованиями земельного законодательства не определены. Поэтому, процессе осуществлении кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка и возникают споры по установлению границ. Нужно учитывать, что постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника  и регистрация права на него не гарантирует защиты от споров по границам. 

При разрешении споров, связанных с установлением местоположения границ земельных участков, судам необходимо учитывать как положения абз. 2 п. 6 ст. 36 ЗК РФ так и положения ст. 38 Закона о кадастре. В соответствии с абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного законодательства. Местоположение границ смежных земельных участков определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В силу ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такового документа из сведений, содержащихся в документе, определяющем местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. «…сам по себе факт пользования земельным участком автоматически каких-либо прав на землю не порождает, при этом фактическое использование земельного участка безусловно влечет обязанность по требованию собственника объекта недвижимости производить соответствующую компенсацию»   - кассационное определение Пермского городского суда от 27 июля 2011 г. по делу N 33-7597 .

«…земельный участок, подлежащий разделу, должен быть прежде сформирован как объект земельных правоотношений и сведения о его уникальных характеристиках внесены в государственный кадастр недвижимости. После этого, если земельный участок находится в пользовании нескольких лиц и не имеется согласия всех землепользователей, то любой из них вправе обратиться в суд за разрешением спора о разделе земельного участка, поскольку компетентный орган не вправе принять решение о разделе такого участка, если не имеется согласия всех правообладателей.

…Суд в соответствии со ст. 64 ЗК РФ является органом, разрешающим земельные споры. Закон не допускает возможности формирования земельного участка в рамках рассмотрения дела по результатам судебной экспертизы. Заключение судебной экспертизы не может заменить межевой план. Судебным решением проверяется правильность формирования земельного участка (правильность определения его площади и местоположения границ по результатам межевания)» - Постановление Президиума Липецкого областного суда от 29 июля 2011 г. N 44Г-21/11. В случае возникновения земельного спора, обратитесь к адвокату, который занимается представлением интересов доверителей по земельным спорам. Адвокат по земельным вопросам грамотно защитит ваши интересы

Апелляционное определение Московского областного суда от 23.09.2015 по делу N 33-22933/15

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные доказательства, руководствуясь ст. 252 ГК РФ, ст. 11.4 ЗК РФ, положениями Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", ст. 1 Закона Московской области от 17.06.2003 N 63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области", пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку судебной землеустроительной экспертизой установлено, что образуемые при разделе земельные участки не будут соответствовать минимальному размеру земельного участка с разрешенным видом использования "для дачного строительства" и не могут быть в дальнейшем использованы по назначению, в силу чего спорный земельный участок является неделимым.

Пунктом. 2 ч. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено, что орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков. Таким образом, раздел земельного участка может производиться при условии соблюдения предусмотренных законом требований, а именно, каждая часть участка после раздела должна иметь площадь не менее минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования.