Рента

автор статьи
Адвокат Пантюшов Олег Викторович

Согласно ст.583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества, в том числе и жилого помещения, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п.1 ст.590 ГК РФ).

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (п.1 ст.596 ГК РФ). По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) – п.1 ст.601 ГК РФ. Наиболее широкое распространение имеет договор пожизненной ренты. Ст.599 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

«…согласно пункту 3 ст. 596 ГК РФ, договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Указанное правило, исходя из п. 2 ст. 601 Кодекса, применяется и к договору пожизненного содержания с иждивением.

В силу приведенных норм исключается вступление в силу договора пожизненного содержания с иждивением после смерти получателя ренты, поскольку это означало бы установление обязательства по предоставлению содержания в пользу умершего, что в силу прямого указания закона влечет недействительность (ничтожность) договора. Таким образом, факт совершения Е. определенных действий, связанных с предоставлением ухода и содержания Ш., а также оплатой коммунальных услуг по спорному жилому помещению, значения для разрешения спора не имеет.

По тем же причинам не могут быть приняты во внимание доводы истца о волеизъявлении Ш., направленном на отчуждение квартиры, от которого она не отказалась к моменту смерти, поскольку договор пожизненного содержания с иждивением не стал к этому моменту обязательным для сторон» (определение Московского городского суда от 4 июня 2012 г. по делу N 11-8943/12).

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается такое нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора. Из ч. 1 ст. 451 ГК РФ следует, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

«Руководствуясь положениями вышеприведенных норм, а также положений ч. 1 ст. 596, ст. 597, п. 1 ст. 599, ст. 327 ГК РФ, суд пришел к верному выводу о существенном нарушении ответчиком договора пожизненной ренты, расторжении договора по требованию истца и возмещению убытков.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Размер убытков определен судом правильно, исходя из рыночной стоимости спорной квартиры…» (определение Московского городского суда от 26 августа 2011 г. по делу N 33-23766/11).

Споры относительно договора рента достаточно частое явление, нужно понимать, что расторжение любого договора возможно при наличии серьезных оснований, установленных в законе, поэтому, не представляется возможным отказаться от заключенного договора ренты по надуманным причинам.

 Определение Верховного Суда РФ от 09.10.2012 N 24-КГ12-2

Обязанность выплатить ренту носит имущественный характер. Она не связана с личностью плательщика ренты, так как не требует его личного участия. Обязательство, возникшее из договора пожизненного содержания с иждивением, со смертью должника на основании п. 1 ст. 418 ГК РФ не прекращается.

Определение Верховного Суда РФ от 18.11.2014 по делу N 18-КГ14-125 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Совместное проживание получателя и плательщика ренты и наличие у последнего постоянного дохода не предусмотрены законодательством в качестве обязательных условий права на заключение договора пожизненного содержания с иждивением. Стороны оспариваемого договора также не установили соответствующих условий в отношении плательщика ренты. Следовательно, указанные обстоятельства не могут являться основаниями для признания данной сделки ничтожной.

Определение Верховного Суда РФ от 18.11.2014 по делу N 18-КГ14-125 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Признание сделки мнимой, основанное на неверном толковании положений ст. 602 ГК РФ и на предположении, что плательщик ренты априори не мог выполнять возложенных на него обязанностей ввиду отсутствия материальных возможностей, противоречит законодательству.