Cпоры по границам земельного участка (часть I)

В соответствии с ч. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" уточнение местоположения границы земельного участка допускается.

В случае, если  между сторонами имеется спор о границах земельного участка, то для разрешения данного спора требуются специальные познания в области землеустройства, без которых невозможно разрешить спор по существу. Согласно п.1 ст.79 ГПК РФ 1. При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Вопрос назначения экспертизы относится к собиранию доказательств по делу, что относится к компетенции суда первой инстанции, разрешающего спор по существу, суд вправе принять решение о назначении по делу экспертизы исходя из существа заявленных требований и для правильного разрешения спора, полного и всестороннего исследования обстоятельств дела.

В пункте 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок (подпункт 3); площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с названным Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок (подпункт 6).

Статьей 68 Земельного кодекса Российской Федерации мероприятия по описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства предусмотрены в качестве составляющих элементов землеустройства. Таким образом, для приобретения прав на земельный участок он должен быть соответствующим образом индивидуализирован как объект права: определены его размер, границы и местоположение на местности». 

Если в соответствии со статьей 39 "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, то межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования (часть 3 статьи 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"). «На основании вышеприведенных требований закона следует вывод о том, что межевой план, равно как и акт согласования границ являются процедурными документами. Следовательно, данные документы не имеет правоустанавливающего значения, а потому с позиции требований ст. 12 ГК РФ не подлежат самостоятельному оспариванию в судебном порядке» – определение Московского областного суда от 2 февраля 2012 г. по делу N 33-2511/2012.

Отказ от проведения экспертизы может стать причиной отказа в исковых требований. «…в порядке ст. 56 ГПК РФ не приведено ни одного доказательства того, что ответчики заняли часть земельного участка принадлежащего истице, от проведения экспертизы истица отказалась, внешние границы земельного участка при доме истицы не установлены, в связи с чем невозможно определить объем права, подлежащего восстановлению. Что касается требований о сносе строений (изменения ската крыши) суд, отказывая в их удовлетворении, обоснованно исходил из того, что для решения вопроса об обоснованности заявленных требований по данному делу определение обстоятельств нарушения строительных норм и правил при возведении самовольных строений, нарушающих права истца является обязательным, и может быть в силу ч. 1 ст. 79 ГПК РФ осуществлено лишь путем проведения соответствующей строительно-технической экспертизы, от проведения которой истица отказалась» - определение Московского областного суда от 20 декабря 2011 г. по делу N 33-25593/11.

Решение суда не будет считаться законным и обоснованным, если при наличии спора по границам земельного участка суд не назначит экспертизу. «Суд не поставил на обсуждение сторон вопрос о назначении и проведении землеустроительной экспертизы, не проверил соответствие границ спорного земельного участка в координатах указанных в исковом заявлении границам, установленным вступившим в законную силу решением суда. При указанных обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, как не отвечающее требованиям законности и обоснованности» - определение Московского областного суда от 22 ноября 2011 г. по делу N 33-26087.

25. По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.